يبحث هذا البحث في المركز القانوني للتوأم الرقمي المرتبط بعقار مادي محدد، لا بوصفه اسماً تقنياً جديداً لملف هندسي، ولا باعتباره عقاراً ثانياً يقوم إلى جوار الأصل، وإنما بوصفه منظومة معلوماتية قد تجمع نموذج البناء وبيانات تشغيله وسجلات صيانته ووسائل النفاذ إليه، وقد تتصل – متى سمح القانون – بطبقة رسمية تعكس بعض أوصاف العقار وقيوده. وتنطلق الدراسة من التمييز بين العقار، والنموذج الرقمي، وقاعدة البيانات، والبرنامج، والحساسات، وخدمة المنصة، وبيانات المركز القانوني؛ لأن جمع هذه العناصر تحت وصف واحد يؤدي إلى نقل أحكام الملكية العقارية إلى أشياء وحقوق لا تخضع لها. وتختبر الدراسة وظيفة التوأم في مراحل التصميم والإنشاء والتسليم والتشغيل والصيانة والتداول، ثم تبحث ما إذا كان وصفاً تعاقدياً، أو نموذجاً للمطابقة، أو ملحقاً واجب التسليم، أو خدمة رقمية مستمرة، أو وسيلة إثبات، أو تركيباً من مراكز قانونية متراكبة.
تكشف المقارنة أن القانون العراقي يسمح باستثمار بعض طبقات التوأم في الإثبات والإدارة، غير أن المادة (508) من القانون المدني وقواعد التسجيل العقاري تبقي انتقال الملكية والحقوق العينية رهناً بالقيد الرسمي، فيما يستبعد قانون التوقيع الإلكتروني والمعاملات الإلكترونية رقم (78) لسنة 2012 التصرفات المتعلقة بالأموال غير المنقولة وسندات ملكيتها وإنشاء الحقوق العينية عليها من نطاقه، عدا الإيجار. أما القانون الإماراتي، بعد نفاذ قانون المعاملات المدنية الاتحادي رقم (25) لسنة 2025 في 1 حزيران 2026، فيقدم أدوات أوضح في حسن النية قبل التعاقد، والإفصاح عن المعلومات المؤثرة، والبيع بالنموذج، وتسليم ملحقات المبيع، إلى جانب قانون الإثبات الإلكتروني وتشريعات الثقة والبيانات الشخصية ومشروعات دائرة الأراضي والأملاك في دبي.